Leegstand stabiliseert

Is er dan werkelijk licht aan het einde van de tunnel? Het lijkt erop. Steeds meer economische seinen staan op groen. Ook uit de wereld van de leegstaande kantoren komt eindelijk een gematigd positief bericht. Uit onderzoek van AOS Studley blijkt namelijk dat de leegstand zich stabiliseert.

In juni 2014 bedraagt de verborgen leegstand van kantoren in Nederland 11,4 procent. “Dit is een daling van 7 procent ten opzichte van de verborgen leegstand in 2013”, aldus AOS Studley. “In de loop van 2014 is meer verborgen leegstand daadwerkelijk aan de markt aangeboden. Als resultaat hiervan is ook de reguliere kantoren leegstand toegenomen van 7,2 miljoen vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) in 2013 naar 7,8 miljoen vierkante meter in 2014.” De Randstad kent met 11procent relatief de laagste verborgen leegstand. De hoogste verborgen leegstand is te vinden in Oost en Zuid-Nederland met respectievelijk 23 procent en 25 procent.

“Het positieve nieuws is dat de totale leegstand van de kantorenmarkt in Nederland is gestabiliseerd op 13,4 miljoen vierkante meter VVO: 27 procent van markt.” Dit gematigd positieve nieuws gaat evenwel gepaard met een waarschuwing: “Dit betekent echter allesbehalve een structureel herstel. De opname van kantoorruimte zal zelfs bij economische groei lager blijven dan in het verleden door de structureel dalende kantoorbehoefte per medewerker.”

‘Verborgen leegstand’ is de term die gebruikt wordt ter aanduiding van leegstaande verhuurbare vierkante meters die niet voor verhuur aan de markt worden aangeboden. “Hiermee vormt de verborgen leegstand een goede marktindicator voor de toekomstige ontwikkeling van de kantorenmarkt. Pas als de verborgen leegstand daalt onder 10 procent, die gezien kan worden als de maximaal acceptabele frictie leegstand, kan er sprake zijn van structureel herstel van de kantorenmarkt.”

Vorig jaar heeft AOS Studley aangegeven dat bij onvoldoende economisch herstel de verborgen leegstand de komende 5 jaar stapsgewijs zal worden toegevoegd aan de markt en hiermee de bestaande leegstand verder zal vergroten. Het potentieel aan verborgen leegstand dat de komende jaren op de markt kan komen bedraagt 5,4 miljoen vierkante meter VVO. Dit volume is de totale verborgen leegstand minus de strategische frictie leegstand die eindgebruikers willen aanhouden binnen hun eigen huisvestingsportefeuille. “Deze ontwikkeling is in 2014 daadwerkelijk ingezet.

De weg naar herstel is lang en er zal nog jaren sprake zijn van een huurdersmarkt. De opnamecijfers die de Nederlandse kantorenmarkt heeft gekend in tijden van economische groei behoren definitief tot het verleden. Als gevolg van efficiëntere werkvormen zoals Het Nieuwe Werken, maar ook door verdere groei van online dienstverlening bij de overheid, banken, verzekeraars en wooncorporaties is de behoefte aan kantoorruimte per medewerker dalende. Hierdoor is de opname van ruimte ook in tijden van nieuwe economische groei lager dan in het verleden. De kantorenmarkt dient dus niet alleen een historisch hoge leegstand weg te werken, ook het herstelvermogen van de markt is structureel lager.”

In 2013 heeft AOS Studley met het introduceren van het begrip verborgen leegstand, de ‘blinde vlek’ van de Nederlandse kantorenmarkt zichtbaar gemaakt. Deze informatie vereist kennis van de eindgebruikers die onzichtbaar is voor de aanbodzijde van de kantorenmarkt. AOS Studley heeft nu die verborgen leegstand inzichtelijk gemaakt door de gemiddelde omvang aan vierkante meter VVO per fte van de NFC Index (Netherlands Facility Cost index) af te zetten tegen de actuele bezettingsgraad van de kantoren. De actuele bezettingsgraad is afkomstig van eigen benchmark data uit de AOS BenchBase (de grootste vastgoed en facilitaire database van de Benelux met meer dan 46,5 miljoen vierkante meter VVO waarvan 12,3 miljoen vierkante meter VVO uit de Nederlandse kantorenmarkt).

www.aos-studley.nl