NVM Business: Herstel kantorenmarkt blijft uit

De Nederlandse kantorenmarkt is in 2011 opnieuw geconfronteerd met een aantal negatieve ontwikkelingen waardoor de eerder uitgesproken verwachting dat de markt zou gaan herstellen, niet is uitgekomen. In feite werd de neergaande trend van 2010 voortgezet.

Het resultaat was dat het aanbod van kantoren vorig jaar verder toenam, terwijl de vraag naar kantoren voor de vijfde keer op rij omlaag ging. Dat blijkt uit cijfers van NVM Business op basis van door haar geregistreerde gegevens over de Nederlandse kantorenmarkt. Volgens de NVM werd het afgelopen jaar op de vrije markt 1,07 miljoen vierkante meter kantoorruimte opgenomen, ofwel 10 procent minder dan in 2010. Het direct beschikbare aanbod van nog te verhuren kantoren steeg met 6 procent naar 7,14 miljoen vierkante meter. Door de verruiming van het aanbod stond ultimo 2011 circa 14,5 procent van de kantorenvoorraad in ons land te huur of te koop.

Nagenoeg alle regio’s in ons land zagen het afgelopen jaar de leegstand in de kantorensector verder oplopen. De grootste toename deed zich voor in het midden en het zuidwesten van het land. In het zuidwesten was het vooral de stad Rotterdam waar het aanbod fors omhoog ging. In het oosten bleef het aanbod van kantoren nagenoeg onveranderd. Een positieve uitzondering vormde de gang van zaken in het noordwesten. Hier gaf het aanbod namelijk een kleine daling te zien, wat grotendeels kon worden toegeschreven aan een lichte verbetering van de marktsituatie in Amsterdam en de Haarlemmermeer (Hoofddorp/Schiphol). In het algemeen vonden de grootste stijgingen van het aanbod plaats in woongebieden en kantorenwijken. Op bedrijfsterreinen daarentegen was slechts van een geringe toename sprake.

Los van het feit dat de meeste regio’s met een verruiming werden geconfronteerd, viel het op dat, net als overigens in 2010, de stijging van het aanbod hoofdzakelijk in de eerste helft van het jaar plaatsvond. De stijging was echter minder groot dan in 2010, wat zou kunnen wijzen op een afvlakking van het tempo waarin het aanbod sinds 2008 toeneemt. Verder was het opvallend dat het aandeel van structureel leegstaande kantoren vorig jaar nauwelijks een stijging of daling liet zien en vrijwel onveranderd op 36 procent lag.

Een probleem dat de markt het afgelopen jaar nogal zorgen baarde, was het teruglopend aandeel nieuwbouw in het totale aanbod. Van de beschikbare vierkante meters kantoorruimte had nog geen 5 procent betrekking op nieuwe kantoren. Volgens NVM Business blijft het evenwel noodzakelijk om ook in de toekomst tegemoet te kunnen komen aan de veranderende vraag naar huisvesting. Daarbij is volgens haar nieuwbouw vrijwel onvermijdelijk, zeker ook in het kader van de verduurzaming van het kantorenbestand. Overigens zal men er niet aan ontkomen kantoren die langdurig leegstaan, te slopen of een andere bestemming te geven. Volgens NVM Business werd in 2011 slechts 135.000 vierkante meter kantoorruimte aan de voorraad onttrokken.

De vraag van bedrijven en instellingen naar kantoorruimte is vorig jaar, tegen de verwachting in, op een lager niveau uitgekomen dan in 2010. Op de vrije markt – eigenbouw niet meegerekend – werd ongeveer 1,07 miljoen vierkante meter kantoorruimte afgezet, waarmee de neergaande trend die in 2007 is ingezet, werd gecontinueerd. Hoewel veel regio’s in ons land genoegen moesten nemen met een lager transactievolume, wisten de kantorenmarkten in het oosten en het zuiden van het land goed stand te houden. Voor wat de vier grote steden betreft slaagde alleen Amsterdam erin om een hogere afzet te realiseren. Hiervan had Amsterdam Zuidoost het meest profijt. Zeer teleurstellend was de gang van zaken in de stad Den Haag, waar het transactievolume met 45% daalde. In Utrecht viel de vraag naar kantoren eveneens tegen, wat onder meer werd veroorzaakt door het geringe aantal grote transacties.

Niet alleen de gebruikersmarkt had in 2011 de wind tegen, ook de beleggingsmarkt moest een stevige veer laten. Kennelijk moesten beleggers niet veel van de kantorensector weten want zij investeerden in totaal slechts 945 miljoen euro in kantoorgebouwen. Ter vergelijking: in 2010 bedroeg het investeringsvolume nog zo’n 1,65 miljard euro. Voor zover beleggers vorig jaar actief waren op de kantorenmarkt, betrof het in hoofdzaak Duitse vastgoedfondsen. Van de Nederlandse beleggers lieten alleen enkele (grote) particulieren van zich spreken. De institutionele beleggers in Nederland (pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en vastgoedfondsen) toonden echter nauwelijks enige belangstelling voor de kantorensector en hielden hun geld vast.

De NVM is in Nederland de grootste vereniging voor makelaars en vastgoeddeskundigen. Zij geeft via educatie en research doelgerichte ondersteuning aan de aangesloten leden. Daarnaast zorgt zij voor belangenbehartiging richting overheid en politiek. De vakgroep NVM Business is gespecialiseerd in commercieel vastgoed – kantoren, bedrijfsgebouwen, winkels en horeca – en bestaat uit zevenhonderd makelaars die zich onderscheiden door hun uitgebreide kennis van de regio’s waarin zij actief zijn.

Van het totale aanbod van te huur of te koop staande kantoren in Nederland is ongeveer 50 procent in handen van een bij NVM Business aangesloten bedrijfsmakelaar. Tot het aanbod worden gerekend bestaande dan wel in aanbouw zijnde kantoorgebouwen waarin minimaal 500 vierkante meter beschikbaar is.

De rapportage van NVM Business die aan dit persbericht ten grondslag ligt zal in maart 2012 worden gepubliceerd.