De locatie is verreweg de meest invloedrijke factor bij het bepalen van de hoogte van het zogenoemde bruto aanvangsrendement (BAR) van kantoren. Dit is de belangrijkste conclusie van een gezamenlijk onderzoek van Nyenrode Business Universiteit en DTZ Zadelhoff. Hoewel het BAR in de beleggingswereld een veelgebruikt kengetal is, was nog niet eerder onderzocht welke factoren de meeste invloed hebben op de hoogte ervan.
De definitie voor het BAR die in dit onderzoek is gebruikt, luidt: ‘de bruto huurinkomsten vóór afschrijvingen en eigenaarslasten als percentage van de totale verwervingsprijs vrij op naam’. Behalve een directe weerspiegeling van de verhouding tussen huurinkomsten en koopprijs geeft het BAR voor beleggers ook een indicatie van het gebouwprofiel. Gebouwen met een gunstig rendement-risicoprofiel hebben over het algemeen een lager BAR dan gebouwen met een ongunstig rendement-risicoprofiel. Hoewel het BAR een veelgebruikt kengetal is, is nooit eerder onderzocht welke factoren de meeste invloed hebben op de hoogte ervan.
De onderzoekers van Nyenrode en DTZ hebben 74 transacties geanalyseerd, die tussen 2004 en het voorjaar van 2006 in de Randstad tot stand zijn gekomen. De transacties zijn op 42 variabelen onderzocht. De locatie is zoals gezegd verreweg de invloedrijkste factor bij de prijsvorming van beleggingstransacties. Daarbij is de kwaliteit van de omgeving van groot belang, maar ook het type locatie (woonwijk, kantorenlocatie, bedrijventerrein of centrumlocatie) heeft veel invloed. Beleggers, zo blijkt verder, zijn bereid aanzienlijk meer te betalen voor een kantoor met een relatief dure parkeervoorziening als een parkeerkelder dan voor een locatie met parkeren langs de openbare weg. Een parkeerkelder wordt gezien als een indicator voor een kwalitatief hoogwaardige omgeving.
